Wenn Menschen nicht nur Tür an Tür wohnen, sondern gemeinsam wichtige – und oft auch finanzielle – Entscheidungen treffen müssen, ist Streit beinahe vorprogrammiert. Kein Wunder also, dass es in Stockwerkeigentümergemeinschaften häufiger zu Konflikten kommt.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie als Bewirtschafter:in von Stockwerkeigentum professionell mit Streitigkeiten innerhalb der Eigentümerschaft umgehen können – und wie Sie durch gewissenhafte Aufgabenerfüllung und proaktive Kommunikation Konflikte bereits im Vorfeld vermeiden. Damit Sie mehr Zeit für die wesentlichen Tätigkeiten in Ihrem Arbeitsalltag haben.
Typische Konflikte in Stockwerkeigentümergesellschaften – und wie Sie sie als Immobilienverwaltung lösen
Lärm, Diskussionen über die Verteilung der Gemeinschaftskosten oder kostspielige Sanierungsvorhaben – die Ursachen für Konflikte in Mehrfamilienhäusern ähneln sich häufig. Oft treten sie sogar kombiniert auf und verstärken sich gegenseitig.
Streitigkeiten rund ums alltägliche Zusammenleben
Alltägliche Ärgernisse wie zu lautes Verhalten am Abend, falsch parkierte Autos oder eine ständig offenstehende Eingangstür sind in Gemeinschaftsliegenschaften keine Seltenheit. Solche Themen gehören zum Leben in einer Eigentümergemeinschaft dazu. Als Immobilienverwaltung liegt es jedoch nicht in Ihrer direkten Verantwortung, diese persönlichen Konflikte zu regeln.
Der Tipp unseres Experten Marco Hodel: «Bleiben Sie freundlich und neutral und verweisen Sie auf das bestehende Reglement sowie die Hausordnung. Die Eigentümer:innen müssen letztlich selbst Wege finden, die Einhaltung der Regeln untereinander sicherzustellen.»
Marco Hodel, Product Owner bei GARAIO REM AG
Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder mit langjähriger Erfahrung in der STWE-Bewirtschaftung. Er bringt seine Expertise als Product Owner in die Entwicklung innovativer Lösungen ein.
Unverständnis und Konflikte punkto Kostenverteilung
Ein häufiger Auslöser für Spannungen ist die Verteilung der Kosten – insbesondere vor dem Hintergrund steigender Preise. Die Grundlage für die Verteilung bildet in der Regel die im Reglement festgelegte Wertquote. Wenn das Reglement jedoch veraltet ist oder als ungerecht empfunden wird, kann es schnell zu Konflikten kommen.
«Als Immobilienverwaltung können Sie durch eine transparente Aufbereitung der Bestimmungen im Reglement sowie der Abrechnungen und Verteilungen für Klarheit sorgen. Weisen Sie darauf hin, dass die Entscheidungsgewalt bei der Eigentümerschaft liegt, und schlagen Sie vor, entsprechende Anträge in die nächste Versammlung aufzunehmen», empfiehlt Marco Hodel.
Moderne Softwarelösungen für die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum bieten gezielte Funktionen, um Daten zur Kostenverteilung nachvollziehbar darzustellen.
Besonders vorteilhaft bei GARAIO REM: Über das integrierte Eigentümerportal können Mitglieder der Eigentümerschaft jederzeit auf alle relevanten Informationen zugreifen.
Abweichende Interessen mit Blick auf Renovationen und Investitionen
Grössere Investitionen wie eine neue Heizung, ein Lift oder gar eine Solaranlage sorgen oft für Diskussionsstoff. Nicht selten reicht das Guthaben im Erneuerungsfonds nicht aus, sodass eine zusätzliche Zahlung notwendig wird – was wiederum nicht alle Eigentümer:innen gleich gut tragen können oder wollen. Hinzu kommt die Frage, wie zukunftsfähig investiert werden soll, z. B. beim Ersatz einer alten Ölheizung durch eine nachhaltigere – aber meist auch teurere – Alternative.
Als Immobilienverwaltung helfen Sie, indem Sie die Optionen transparent darstellen und alle relevanten Informationen zur Verfügung stellen. Bei dringenden Anliegen ist es sinnvoll, eine ausserordentliche Versammlung einzuberufen, um eine Eskalation durch Verzögerungen zu vermeiden.
«Wichtig ist, dass alle Argumente und Sichtweisen respektvoll aufgenommen und ausgewertet werden. Als neutrale Vermittlungsstelle können Sie mögliche Lösungsansätze zur Finanzierung präsentieren – etwa Privatdarlehen innerhalb der Gemeinschaft zu fairen Konditionen für Parteien, die sich eine sinnvolle Investition sonst nicht leisten könnten. Eine sorgfältige Planung, Durchführung und Dokumentation der Versammlung und Abstimmung verhindert Missverständnisse und steigert die Akzeptanz», betont unser Experte.
Bald verfügbar: Versammlungsmodul in GARAIO REM
Derzeit entwickeln wir ein spezielles Versammlungsmodul, mit dem Beschlüsse in Eigentümerversammlungen noch einfacher, transparenter und effizienter gefasst werden können. Erste Kunden werden bereits Ende 2025 von diesem neuen Versammlungsmodul profitieren können . Wir halten Sie auf dem Laufenden.
So beugen Sie als Immobilienverwaltung Streitigkeiten im Stockwerkeigentum proaktiv vor
Vorausschauende Investitionsplanung
Beginnen Sie mit einer professionellen Erfassung der Zustandsdaten der Liegenschaft, um daraus einen langfristigen Investitionsplan inklusive benötigtem Budget abzuleiten.
Empfehlen Sie der Eigentümergemeinschaft sodann aktiv, freiwillig mehr als das im Reglement vorgeschriebene Minimum in den Erneuerungsfonds einzuzahlen – und nicht aufzuhören, sobald die Zielsumme erreicht ist. Wenn Sie diese Vorschläge faktenbasiert und transparent aufbereiten, steigt die Bereitschaft, notwendige Rückstellungen zu bilden – und zukünftige Konflikte können so vermieden werden.
Saubere Buchhaltung und Bewirtschaftung
Eine strukturierte und schlanke Buchhaltung sorgt für mehr Transparenz und reduziert Rückfragen bei der Jahresabrechnung. Darüber hinaus schützt eine saubere Arbeitsweise Sie als Immobilienverwaltung vor Kritik oder Angriffen.
Unser Expertentipp: «Setzen Sie moderne Immobiliensoftware ein, die nicht nur die Darstellung wichtiger Daten vereinfacht, sondern auch wiederkehrende Aufgaben automatisiert. So bleibt Ihnen mehr Zeit, sich proaktiv um potenzielle Konflikte zu kümmern – zum Beispiel durch ausserordentliche Sitzungen, in denen offene Punkte frühzeitig geklärt werden können.»
Einheitliche und proaktive Kommunikation
Vermeiden Sie spontane Telefonate oder Gespräche zwischen Tür und Angel mit einzelnen Eigentümer:innen. Stattdessen sollten klar definierte Prozesse für die Kommunikation bestehen – mit festgelegten Inhalten, Zeitpunkten und Kommunikationskanälen.
Der Pro-Tipp unseres Experten: «Ein digitales Eigentümerportal erleichtert diese einheitliche Kommunikation erheblich. So können beispielsweise kurzfristige Informationen wie eine Einstellhallenreinigung rasch und effizient an alle Beteiligten weitergegeben werden – ganz ohne mühsame Briefpost, die möglicherweise erst noch zu spät eintrifft.»